2025년 6억 주담대 한도 제한 전면 시행! 수도권 대출 규제 총정리

2025년 6월 28일부터 주담대 6억 제한, 전입 의무, 갭투자 금지 등 수도권 대출 규제 전면 시행! 바뀌는 규제 내용 지금 바로 확인하세요.

2025년 하반기부터 정부는 수도권 주택담보대출 증가세에 제동을 걸기 위한 초강력 규제를 전면 시행합니다. 이번 대책은 단순한 총량 조절에 그치지 않고, 실거주 목적이 아닌 주택 구매, 갭투자, 과도한 대출 활용을 전방위적으로 차단하는 조치들로 구성되어 있습니다. 특히 ‘6억 원 주담대 한도’, ‘전입 의무’, ‘갭투자 전세대출 금지’, ‘생활안정자금 목적 대출 제한’ 등은 사실상 투기 수요 차단 및 주택시장 과열 억제를 목표로 합니다.

1. 주담대 여신 한도 6억 원 상한 도입

가장 핵심적인 변화는 바로 주택 구입 목적 주담대의 최대한도를 6억 원으로 제한하는 조치입니다. 이는 고가주택 매입에 과도한 대출이 활용되는 것을 막기 위한 것으로, 규제지역 및 수도권을 대상으로 2025년 6월 28일부터 시행됩니다. 단, 중도금 대출은 한도 적용 대상에서 제외되나, 이후 잔금 대출로 전환되는 경우에는 6억 원 한도가 적용됩니다. 대출 실제 가능 금액은 LTV, DTI, DSR 등 개인 조건에 따라 6억 원 이내로 달라집니다.

2. 생애최초 주담대도 LTV 80% → 70%로 하향

정부는 수도권 및 규제지역에서 생애최초 주택 구매자의 경우에도 LTV를 80%에서 70%로 강화하고, 6개월 이내 전입 의무를 부과합니다. 정책대출(디딤돌, 보금자리론)도 동일하게 적용되며, 디딤돌대출의 경우 기존의 ‘1개월 내 전입’ 조건은 그대로 유지됩니다. 이는 실거주를 명확히 유도하기 위한 조치입니다.

3. 2주택 이상 보유자 및 1주택자 추가 구입 시 주담대 금지

현행 은행 자율조치였던 다주택자 및 1주택자의 추가 주택 매입에 대한 대출 규제가 모든 금융권으로 확대 적용됩니다. 즉,

수도권 또는 규제지역 내에서 **2주택 이상 보유자는 주담대 자체가 금지(LTV=0%)**됩니다.
1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구매할 경우도 주담대 불가입니다.
단, 처분 조건부 1주택자의 경우, 6개월 이내 기존 주택을 처분한다는 조건 하에 주담대 허용(비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%)됩니다.

처분기한을 넘기면 기한의 이익 상실(대출금 회수) 및 3년간 주택 관련 대출 금지 등의 불이익이 발생합니다.

4. 생활안정자금 목적 주담대도 최대 1억 원 제한

생활비나 자녀 교육자금 등 ‘생활안정자금’ 명목으로 주택을 담보로 받는 대출도 제한됩니다. 수도권 및 규제지역에서는:

1주택자는 최대 1억 원까지만 가능
2주택 이상 보유자는 해당 목적의 주담대 불가

지방(규제지역 외)의 경우에는 기존대로 금융회사 자율로 유지됩니다.

5. 주담대 만기 상한 30년 도입

기존에는 일부 금융권에서 40년 만기 주담대를 허용해 DSR 규제를 우회하는 방식이 있었습니다. 그러나 이번 조치로 인해 수도권 및 규제지역 내 주담대는 만기 30년 이내로 제한됩니다.

6. 갭투자 차단: 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지

소유권 이전 조건부 전세대출이란, 집을 매수하면서 전세보증금으로 계약금이나 잔금을 충당하는 방식을 의미합니다. 그간 갭투자의 핵심 도구로 활용되었는데, 이번 조치를 통해 수도권 및 규제지역 내에서는 전면 금지됩니다. 임대차계약서 상 임대인과 소유주가 다를 경우 대출이 거절됩니다.

7. 전입 의무 신설: 수도권·규제지역 주담대 이용자

수도권 및 규제지역에서 주담대를 이용해 주택을 구입할 경우, 6개월 이내 전입 의무가 생깁니다. 이는 실거주 목적을 명확히 요구하는 정책으로, 정책대출(예: 보금자리론)에도 동일하게 적용됩니다. 미이행 시에는 제재가 있을 수 있습니다.

8. 전세대출 보증비율 90% → 80% 축소

보증기관(HUG, SGI, 주금공)의 전세대출 보증비율이 수도권 및 규제지역에서는 90% → 80%로 낮아집니다. 이는 대출 과잉을 억제하고, 금융기관의 리스크를 줄이기 위한 조치로서 7월 21일부터 적용됩니다.

9. 신용대출도 연소득 이내로 제한

주담대뿐만 아니라, 신용대출도 차주의 연소득 이내로 한도가 제한됩니다. 기존에는 은행마다 연소득 1~2배 수준으로 허용되던 것을 이제는 단일기준으로 묶어 대출을 통한 주택매입을 원천적으로 막겠다는 의도입니다.

경과규정과 예외 사항은?

시행일(2025.6.28) 이전 주택 매매계약 체결 및 계약금 납부, 대출 신청접수 완료자는 종전 규정 적용됩니다. 단순한 ‘가계약’은 인정되지 않습니다.
중도금·이주비 대출의 경우는 ‘입주자 모집공고’가 기준이 됩니다.
대출금 증액이나 타행 대환은 새로운 규제로 적용되지만, 기존 대출의 단순 만기 연장 또는 조건 변경은 종전 규정 유지됩니다.

총량 관리 강화

금융당국은 가계대출 증가 속도 억제를 위해 총량 목표치를 기존 대비 50% 수준으로 축소하고, 정책대출도 연간 공급계획 대비 25% 감축하였습니다. 이는 모든 금융권에 적용되며, 월별·분기별로 모니터링됩니다. 초과 시에는 일부 대출 중단 가능성도 있습니다.

정책의 본질과 메시지

이번 주담대 규제는 ‘집값을 떨어뜨리겠다’는 의도보다는, 가계부채 증가 속도를 강제로 늦추고, 투기 수요를 억제하며, 실거주 중심의 시장 질서를 회복하겠다는 목적이 더 강합니다. 특히 수도권에서의 과도한 기대감과 대출 의존에 브레이크를 걸기 위한 다각적인 조치로, 향후 규제지역 추가 지정, LTV·DSR 추가 강화 가능성도 열려 있습니다.

물론입니다. 아래는 「(250627) 가계대출 관리 강화 방안 FAQ」 파일의 전체 주요 질문(총 10개)을 알기 쉽게 정리한 요약본입니다. 각각의 질문은 핵심 내용 중심으로 풀어 설명하였고, 블로그·보고서에 바로 활용할 수 있도록 정리해드렸습니다.

📌 「가계부채 관리 강화 방안」 주요 FAQ 정리

1. 이번 대책의 추진 배경은 무엇인가요?

최근 기준금리 인하(3.5%→2.5%)와 토지거래허가제 해제 등의 영향으로 수도권 주담대 중심의 가계대출이 급증하고 있음. 이에 따라 금융당국은 수도권 주담대에 대한 관리를 강화하고 부채 증가세를 억제하기 위해 이번 대책을 마련함.

2. 이번 대책의 핵심 내용은 무엇인가요?

실거주 목적 외 주담대 전방위 차단이 중심.
구체적으로는 다음과 같은 세 가지 축:
1. 다주택자 주담대 금지, 생활자금 목적 대출 제한
2. 전입 의무·전세대출 금지로 갭투자 차단
3. 주담대 한도 6억 원 제한, 총량 목표 축소

3. 수요 억제뿐 아니라 공급도 중요하지 않나요?

정부도 인식하고 있으며, 우수 입지에 대한 안정적인 공급 확대도 병행 계획 중. 공급과 수요 양쪽의 균형을 통해 시장 안정 유도.

4. 규제지역이 추가로 지정되나요?

현재는 아니지만, 시장 상황을 예의주시 중이며 필요 시 추가 지정 가능성도 열어둔 상태. 정부는 시장 안정을 위해 가능한 모든 수단을 동원할 계획임.

5. 총량 관리 목표를 줄이는 이유는 무엇인가요?

명목성장률 하향 조정
최근 대출 급증세 등을 고려해 총량 목표를 감축함.
2025년 하반기부터는 기존 계획의 절반 수준으로 축소됨.

6. 총량 목표를 초과하면 대출이 중단되나요?

금융회사들은 월별·분기별로 자체 관리 중.
대출 중단 없이 자율적으로 조정하는 방향으로 운영될 예정임.
다만, 초과 관리시 추가 규제 가능성도 있음.

7. ‘처분 조건부 1주택자’의 처분 기한과 위반 시 불이익은?

기존 주택은 **대출 실행일로부터 6개월 내 처분(명의 이전까지 완료)**해야 함.
위반 시 기한의 이익 상실(대출금 즉시 회수), 3년간 주택 관련 대출 제한 발생.

8. 기존 주담대 대출 증액이나 만기연장 시도 새로운 규제 적용되나요?

대출금 증액이나 타행 대환 시에는 강화된 규제 적용.
단, 금액 증액 없이 단순 만기 연장, 금리 재약정, 자행 대환 등은 종전 규정 유지.

예: 전세대출 연장, 신용대출 단순 만기연장 등은 해당 안 됨.

9. 자율관리 조치, 예외 없이 전면 적용되나요?

예외 가능성 있음.
금융사 여신심사위원회 등을 통해 실수요자에 대한 예외 인정 여부를 개별 판단 가능.
실제로 일부 은행은 이미 자율관리 예외를 본부 승인으로 탄력 운영 중.

10. 각 조치별 경과규정은 어떻게 되나요?

공통적으로는 시행일(6.28일) 이전 신청 완료자는 종전 규정 적용.

주담대: 계약 체결 + 계약금 납부 시 종전 규정 적용 (가계약 불인정)
중도금·이주비 대출: 입주자 모집공고 전이면 적용 제외
전세대출: 임대차 계약 체결 + 계약금 납부 시 종전 규정
**기존 전세 계약 연장(계약갱신청구권 등)**은 종전 규정 유지

📎 요약하면, 이번 FAQ는 정책 적용에 따른 혼란을 줄이고자 다음 사항을 분명히 하고 있습니다:

누구에게 어떤 규제가 어떻게 적용되는지
어떤 경우에 예외가 인정되는지
기존 계약자들은 기존 규정을 적용받는지 여부 등

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